Выселение из квартиры через суд: как собственнику выписать постороннего человека или бывшего родственника

Бывший муж, его родственники, прежние жильцы — добровольно выписываться они не хотят, на звонки не отвечают, а иногда и вовсе неизвестно, где находятся. Из-за чужой регистрации квартиру сложно продать: покупатели и банки настораживаются.

Пример из нашей практики

К нам обратилась собственница квартиры в Приморском районе Санкт-Петербурга. Квартира перешла к ней по мировому соглашению, утвержденному судом, право собственности было зарегистрировано в ЕГРН.

Однако в квартире оставался зарегистрирован двоюродный брат ее бывшего мужа. Он в квартиру никогда не вселялся, не жил в ней, общего хозяйства с собственницей не вел, членом ее семьи не был. Брак с его родственником к тому времени был расторгнут. На письменное требование сняться с регистрационного учета он не ответил.

Мы подготовили и подали в Приморский районный суд иск о признании его не приобретшим право пользования квартирой и о снятии с регистрационного учета. Доказательства: выписка из ЕГРН, справка о регистрации по форме 9, свидетельство о расторжении брака, требование о выписке, показания свидетелей.

Прописка — это не право на квартиру

Регистрация по месту жительства сама по себе не дает права пользоваться квартирой. Это лишь административный учет: регистрация или ее отсутствие не может быть основанием или условием для реализации жилищных прав (ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1). Право пользования чужой квартирой возникает по другим основаниям: член семьи собственника, договор найма или безвозмездного пользования, завещательный отказ и т. п.

Поэтому вопрос в суде всегда один: есть ли у зарегистрированного человека законное основание жить в квартире. Если нет — собственник вправе требовать его выселения и снятия с учета (ст. 209, 288, 304 ГК РФ, ст. 30, 35 ЖК РФ).

Выселение, «не приобрел» или «утратил»: что просить у суда

Требование зависит от того, жил ли человек в квартире.

Не приобрел право пользования

Если человек был только прописан, но никогда не вселялся и не жил в квартире, просят признать его не приобретшим право пользования жилым помещением. Именно такой иск мы подали в нашем деле.

Утратил право пользования

Если человек жил в квартире как член семьи собственника, но семейные отношения прекращены (например, брак расторгнут) или право пользования прекратилось при смене собственника, просят признать его утратившим право пользования (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Выселение

Если человек не только прописан, но и фактически живет в квартире и отказывается ее освободить, к требованию о признании утратившим право пользования добавляют требование о выселении (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Бывшего члена семьи собственника выселяют без предоставления другого жилья (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Во всех трех случаях решение суда, вступившее в силу, — основание для снятия с регистрационного учета (пп. «е» п. 31 Правил регистрации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Кто такой член семьи собственника

Членами семьи собственника считаются проживающие вместе с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные лица — только если собственник вселил их как членов своей семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Отсюда важный вывод: родственник бывшего супруга, который никогда не жил вместе с собственником, членом его семьи не является и права на квартиру не имеет.

После развода бывший супруг становится бывшим членом семьи собственника и, по общему правилу, теряет право пользоваться квартирой, если иное не предусмотрено соглашением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Когда выселить не получится или придется подождать

1. Отказ от приватизации. Если человек имел равное право пользования квартирой на момент приватизации и отказался от участия в ней, его право пользования сохраняется бессрочно, даже после смены собственника или развода (ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14). Поэтому перед подачей иска нужно выяснить историю квартиры.
2. Сохранение права на срок. Если бывшему члену семьи некуда идти и у него нет средств на другое жилье, суд может сохранить за ним право пользования на определенный срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 14).
3. Дети. Развод родителей не делает ребенка бывшим членом семьи родителя-собственника. Такие дела требуют особенно внимательной оценки.
4. Договор. Если собственник заключил с человеком договор найма или безвозмездного пользования, выселить его до окончания договора можно только по основаниям, предусмотренным законом и договором. Подробнее — в разборе «Квартиранты не платят и не съезжают».

Как проходит дело

1. Досудебное требование. Направьте зарегистрированному лицу письменное требование выписаться и освободить квартиру в разумный срок. Это не обязательно, но показывает суду, что вы пытались решить вопрос мирно, и устанавливает срок по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.
2. Иск. Подается в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ). Госпошлина для физического лица — 3 000 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
3. Участие прокурора. По делам о выселении прокурор участвует в деле и дает заключение (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).
4. Если ответчик не появляется. Если место жительства ответчика неизвестно, суд назначает ему адвоката (ст. 50 ГПК РФ), и дело рассматривается без него.
5. Снятие с учета. После вступления решения в силу человек снимается с регистрационного учета на основании решения суда — обычно достаточно обратиться с решением в МВД (паспортный стол) или через МФЦ.

Какие документы нужны

• выписка из ЕГРН о праве собственности;
• документ-основание права: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, определение суда о мировом соглашении и т. п.;
• справка о регистрации по форме 9 (выписка из домовой книги);
• документы о семейных отношениях: свидетельство о расторжении брака и др.;
• копия требования о добровольной выписке и доказательства его отправки;
• доказательства того, что ответчик не живет в квартире: акт о непроживании от управляющей компании, квитанции об оплате коммунальных услуг только собственником, показания соседей и свидетелей;
• квитанция об уплате госпошлины и доказательства направления копии иска ответчику.

Коротко о главном

• Прописка не дает права на квартиру: решает, есть ли у человека законное основание в ней жить.
• Если человек никогда не жил в квартире — его признают не приобретшим право пользования, если жил и семейные отношения прекращены — утратившим право пользования.
• Бывшего члена семьи собственника выселяют без предоставления другого жилья.
• Исключения: отказ от приватизации, временное сохранение права по решению суда, дети, договор найма.
• Решение суда — основание для снятия с регистрационного учета без согласия выписываемого.
• Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры, госпошлина — 3 000 рублей.
• В нашем деле суд признал родственника бывшего мужа собственницы не приобретшим право пользования квартирой.

Мы помогаем собственникам в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выселять и выписывать бывших членов семьи, родственников бывших супругов и прежних жильцов: проверяем историю квартиры и основания регистрации, готовим требование и иск, собираем доказательства и представляем интересы в суде.