Квартиранты не платят и не съезжают: как собственнику расторгнуть договор и выселить через суд

Собственник квартиры часто чувствует себя бесправным: жильцы не платят, а выселить их «нельзя». Выселить можно, но только через суд и только по основаниям, которые дает закон. Самодеятельность здесь обходится дороже, чем процесс.

Почему нельзя выселить самому

Пока договор найма не расторгнут, наниматель законно пользуется квартирой. Сменить замки, отключить свет, вынести вещи — значит нарушить его право. Это риск ответственности за самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ) и встречных требований о возмещении убытков. Кроме того, такие действия ослабляют позицию собственника в суде.

Когда можно расторгнуть договор

Наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив наймодателя за три месяца. Наймодатель — только через суд и только по основаниям из ст. 687 ГК РФ:

• Невнесение платы. По договору на срок от года — если наниматель не платил шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. По краткосрочному договору (до года) — если плату не вносили более двух раз по истечении срока платежа.
• Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или людьми, за действия которых он отвечает.
• Использование не по назначению или систематическое нарушение прав и интересов соседей — после предупреждения.

Перед претензией перечитайте договор: сроки оплаты, порядок уведомлений и адреса для переписки суд будет проверять в первую очередь.

Если договор закончился

Договор найма заключается на срок не более пяти лет; если срок не указан, он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

По договору на срок от года у нанимателя есть преимущественное право на продление. Если вы решили больше не сдавать квартиру, не позднее чем за три месяца до окончания срока нужно предупредить нанимателя об отказе от продления. Если не предупредили, а наниматель не съехал, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ). Это частая ошибка собственников.

Если договор прекратился, а жилец не освобождает квартиру, он подлежит выселению по решению суда (ст. 688 ГК РФ).

Если договора на бумаге нет

Договор найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ), но и без бумаги отношения найма можно доказать: переводами арендной платы, перепиской, показаниями свидетелей. Если же человек живет в квартире вообще без основания, собственник требует выселения как от любого постороннего (ст. 304 ГК РФ). Как устроены такие споры — в нашем деле о выписке постороннего человека.

Как взыскать долг

Одновременно с расторжением и выселением можно требовать:

• долг по плате за наем за весь период до расторжения;
• плату за время, когда жилец оставался в квартире после окончания договора, — как неосновательное обогащение (ст. 1102, 1105 ГК РФ);
• коммунальные платежи, если по договору их оплачивает наниматель;
• ущерб имуществу и мебели, неустойку, если она есть в договоре, или проценты по ст. 395 ГК РФ.

Обеспечительный платеж («залог») можно зачесть в счет долга, если это предусмотрено договором.

Порядок действий

1. Зафиксируйте долг: выписки о поступлении платы, расчет по месяцам.
2. Направьте нанимателю письменное предупреждение или требование о расторжении договора, освобождении квартиры и погашении долга — ценным письмом с описью или с отметкой о вручении.
3. Если требование не исполнено — иск в районный суд по месту нахождения квартиры о расторжении договора, выселении и взыскании долга.
4. После решения — исполнительный лист приставам: выселение проводится принудительно.

Коротко о главном

• Выселить нанимателя можно только через суд — самоуправство грозит ответственностью.
• Основания: долг за шесть месяцев (по краткосрочному найму — более двух просрочек), порча квартиры, нарушения после предупреждения.
• Не продлеваете договор — предупредите нанимателя за три месяца до окончания срока.
• Вместе с выселением взыскиваются долг, плата за время после окончания договора и ущерб.