Арендатор не платит и не съезжает: как расторгнуть договор аренды и освободить помещение

Собственнику кажется естественным сменить замки, отключить электричество или вывезти товар должника. Так делать нельзя: пока договор аренды действует, арендатор законно владеет помещением, а самоуправство оборачивается встречными исками об убытках. Удерживать имущество арендатора можно только по правилам ст. 359 ГК РФ — об этом отдельный разбор. Сначала договор нужно прекратить.

Два пути: суд или отказ

Прекратить аренду по инициативе арендодателя можно двумя способами:

• Расторжение через суд по основаниям ст. 619 ГК РФ — работает при любом договоре.
• Односторонний внесудебный отказ (ст. 450.1 ГК РФ) — если такое право прямо записано в договоре или договор заключен без указания срока.

Второй путь быстрее: договор прекращается без решения суда, и в суд идете уже только с требованием освободить помещение и заплатить долг.

Основания для расторжения в суде

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор (п. 1 ст. 619 ГК РФ):

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или его назначения либо неоднократно их нарушает;
• существенно ухудшает имущество;
• не делает капитальный ремонт в сроки, если эта обязанность по договору лежит на нем.

«Более двух раз подряд» — значит три просрочки платежа без перерыва. Частичная оплата, которую арендатор вносит, чтобы сбить счет, не всегда спасает его: суды смотрят, исполнял ли он обязанность по существу. Договор может добавить и другие основания для расторжения (п. 2 ст. 619 ГК РФ).

Предупреждение — обязательный шаг

Без письменного предупреждения иск о расторжении суд оставит без рассмотрения. Порядок такой:

1. Направьте арендатору письменное требование погасить долг (устранить нарушение) в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ).
2. Если не исполнил — предложение расторгнуть договор. Иск можно подать после отказа арендатора или через 30 дней после получения им предложения, если в предложении или договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

На практике оба документа объединяют в одно письмо: «погасите долг до такой-то даты, иначе договор подлежит расторжению». Отправляйте по адресу из ЕГРЮЛ и по адресу из договора, ценным письмом с описью, — сообщение считается доставленным, даже если арендатор его не получил (ст. 165.1 ГК РФ).

Односторонний отказ по договору

Если договор дает арендодателю право отказаться от него при просрочке оплаты, договор прекращается с момента, когда уведомление об отказе доставлено арендатору, или с даты, указанной в уведомлении. Проверьте формулировку: сколько дней просрочки нужно, требуется ли предварительное предупреждение, за сколько дней уведомлять.

Если договор заключен без срока, любая сторона может отказаться от него, предупредив другую за три месяца при аренде недвижимости (п. 2 ст. 610 ГК РФ), если договор не устанавливает иной срок.

Договор аренды, зарегистрированный в ЕГРН, после прекращения стоит погасить в реестре — это делается по заявлению стороны с приложением доказательств прекращения.

Если арендатор не съезжает

После прекращения договора арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в каком получил, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). Если не возвращает — подаем иск в арбитражный суд об обязании освободить помещение и передать его по акту. Требования о расторжении, выселении и взыскании долга объединяем в одном иске.

По решению суда пристав принудительно освобождает помещение. Чтобы арендатор за время процесса не вывез оборудование, которое может пойти в счет долга, просим суд об обеспечительных мерах.

Что взыскать вместе с выселением

• Долг по арендной плате за период действия договора — с неустойкой по договору или процентами по ст. 395 ГК РФ.
• Плату за все время просрочки возврата — по ставке договора (ст. 622 ГК РФ). Пока арендатор не вернул ключи по акту, деньги продолжают начисляться, даже если договор уже прекращен.
• Убытки, если плата не покрывает потери: например, вы не смогли сдать помещение новому арендатору по более высокой ставке.
• Обеспечительный платеж засчитываем в счет долга, если это позволяет договор.

Как устроен такой процесс на практике — в нашем деле, где суд взыскал с арендатора более 2,5 млн ₽, а решение устояло в апелляции.

Коротко о главном

• Пока договор действует, выставить арендатора нельзя — сначала договор прекращают.
• Через суд расторгают при трех просрочках платежа подряд и других нарушениях из ст. 619 ГК РФ — только после письменного предупреждения и 30 дней ожидания.
• Быстрее — односторонний отказ, если он предусмотрен договором или договор бессрочный.
• За все время, пока помещение не возвращено, арендатор платит по ставке договора.