Арендатор съехал и оставил долг: как взыскать арендную плату, неустойку и убытки

Ситуация знакома многим собственникам: арендатор месяцами обещает заплатить, а потом за выходные вывозит мебель и технику. Помещение пустое, ключи лежат на подоконнике, телефон не отвечает. Долг при этом никуда не делся, а часто продолжает расти.

Плата начисляется, пока помещение не возвращено

Выезд арендатора сам по себе не прекращает ни договор, ни обязанность платить. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество, а если не вернул или вернул несвоевременно, арендодатель вправе потребовать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

Здания и помещения передаются и возвращаются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (ст. 655 ГК РФ). Поэтому вывезенные вещи и оставленные ключи — еще не возврат: пока нет акта или другого доказательства, что арендатор передал помещение, плата начисляется.

Если арендатор пропал, зафиксируйте состояние помещения сами: акт осмотра с участием сотрудников или охраны, фото и видео, перечень оставленного имущества. Направьте арендатору уведомление с предложением подписать акт возврата — это пригодится в суде.

Как прекратить договор

Пока договор действует, начисляется плата, но и помещение нельзя спокойно сдать другому. Способ прекращения зависит от договора.

• Односторонний отказ по договору. Если договор позволяет арендодателю отказаться от него при просрочке оплаты, договор прекращается с момента получения арендатором уведомления, если иное не предусмотрено договором (ст. 450.1 ГК РФ).
• Расторжение через суд. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ). До иска нужно направить письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок.
• Договор на неопределенный срок. Каждая сторона может отказаться от него, предупредив другую за месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Требование о расторжении можно соединить с требованием о взыскании долга в одном иске.

Что можно взыскать

• Долг по арендной плате — за весь период до возврата помещения, включая время после окончания договора (ст. 622 ГК РФ).
• Неустойку по договору — по день фактической оплаты (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7). Если неустойки в договоре нет — проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).
• Долги по сопутствующим договорам — коммунальные и эксплуатационные платежи, парковка, пропускной режим. Их можно взыскать в том же деле.
• Убытки — например, расходы на ремонт, если помещение возвращено в худшем состоянии, чем получено с учетом нормального износа. Если плата за просрочку возврата не покрывает убытков, их можно взыскать сверх нее (ст. 622 ГК РФ).
• Судебные расходы — госпошлину и расходы на юриста взыскивают с проигравшей стороны (ст. 110 АПК РФ).

Обеспечительный платеж

Если арендатор вносил обеспечительный платеж, им можно погасить долг — так, как это предусмотрено договором (ст. 381.1 ГК РФ). Сообщите арендатору о зачете письменно и уменьшите сумму требований на размер платежа. Если платежа не хватает, остаток взыскивается через суд.

Срок исковой давности

Общий срок — три года (ст. 196 ГК РФ). По повременным платежам, к которым относится арендная плата, он считается отдельно по каждому платежу — со дня, когда платеж должен был поступить (ст. 200 ГК РФ). Подписанный арендатором акт сверки или гарантийное письмо прерывают течение срока (ст. 203 ГК РФ), и он начинается заново.

Не откладывайте: чем старше долг, тем больше платежей можно потерять, а у должника — меньше имущества.

Порядок взыскания

1. Соберите документы. Договор, акт приема-передачи помещения, счета, акты сверки, гарантийные письма, переписка, акт осмотра после выезда.
2. Посчитайте долг. Аренда до даты возврата, неустойка или проценты, сопутствующие платежи, зачет обеспечительного платежа.
3. Направьте претензию по адресу из ЕГРЮЛ и на электронную почту из договора. Иск можно подать через 30 календарных дней после направления претензии, если договором не установлен иной срок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
4. Подайте иск в арбитражный суд, если арендатор — организация или предприниматель. Требование о расторжении договора можно заявить в том же иске.
5. Получите исполнительный лист и предъявите его в банк должника или приставам.

Как это выглядит на практике — в нашем деле, где суд взыскал с арендатора более 2,5 млн рублей.

Если арендатор исчезает

Съехавший арендатор нередко выводит деньги и готовится закрыть компанию. Что помогает:

• исполнительный лист можно предъявить напрямую в банк, где у должника открыт счет (ст. 8 Федерального закона «Об исполнительном производстве»);
• если по заявлению кредитора налоговая готовит исключение компании из ЕГРЮЛ как недействующей, на это можно подать возражение;
• если ООО все же исключено из ЕГРЮЛ с долгами, кредитор вправе требовать привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности, когда долг возник из-за их недобросовестных или неразумных действий (п. 3.1 ст. 3 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Коротко о главном

• Выезд арендатора не прекращает обязанность платить: плата начисляется до возврата помещения по акту (ст. 622, 655 ГК РФ).
• Если арендатор предлагал вернуть помещение, а арендодатель уклонялся, плату за этот период не взыщут.
• Договор прекращается односторонним отказом, если это предусмотрено договором, или через суд по ст. 619 ГК РФ.
• Кроме долга можно взыскать неустойку по день оплаты, сопутствующие платежи, убытки и судебные расходы.
• Давность — три года по каждому платежу; акт сверки ее прерывает.
• Претензия обязательна: иск — через 30 дней после ее направления.