Арендатор не платит аренду: как взыскать долг, неустойку и не проиграть спор о «закрытых дверях»

Для собственника коммерческой недвижимости неплатежеспособный арендатор — двойная проблема. Деньги не поступают, а помещение занято: сдать его другому нельзя, расходы на отопление, электричество и уборку продолжаются. Когда арендатор наконец съезжает, долг нередко уже исчисляется миллионами. Ниже — дело, которое мы выиграли в первой инстанции и апелляции.

Наше дело: 2,5 млн рублей с арендатора бизнес-центра

Дело № А56-18336/2020, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Наш клиент — собственник бизнес-центра в Санкт-Петербурге. Арендатор занимал офисы площадью более 400 кв. м. Отношения были оформлены четырьмя договорами: два договора аренды (на 2019 и на 2020 год) и два договора на оказание услуг пропускного режима — круглосуточный въезд автомобилей арендатора на территорию бизнес-центра.

Арендатор перестал платить: по аренде — за ноябрь и декабрь 2019 года и за период с января по март 2020 года, по пропускному режиму — с сентября 2019 года по февраль 2020 года. Свой долг он признавал в гарантийных письмах, но не гасил. Претензия осталась без ответа.

Что сделали

• направили претензии по всем договорам;
• подали один иск сразу по четырем договорам — и по аренде, и по услугам;
• рассчитали договорную неустойку, сознательно снизив ставку с 0,5 % до 0,1 % в день, чтобы лишить ответчика аргумента о несоразмерности;
• по предложению суда провели сверку расчетов и уточнили требования на дату решения;
• заявили о взыскании расходов на представителя.

Что взыскал суд

Решение от 31.07.2020. Арендатор обжаловал его, но Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 03.11.2020) оставил решение без изменения, а жалобу — без удовлетворения. Решение вступило в законную силу.

Какие доводы арендатора суды отклонили

«Нам не платил наш контрагент»

Арендатор объяснял просрочку недобросовестностью своего партнера, который не рассчитался с ним самим. Суд это не принял. Неисполнение обязательств контрагентами, тяжелое финансовое положение и долги перед другими кредиторами сами по себе не освобождают от оплаты и не являются основанием для снижения неустойки (п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

«Арендодатель незаконно закрыл нам доступ в помещение и удерживает наше имущество»

Это главный довод жалобы. Апелляционный суд его отклонил. Договоры аренды прямо предусматривали: если арендатор не платит в течение трех дней после срока, арендодатель вправе прекратить доступ на объект, приостановить или ограничить электро- и теплоснабжение до погашения долга. Раз долг был, арендодатель действовал в рамках договора, а находящееся в помещении оборудование арендатора удерживал правомерно — по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ. Злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) суд не усмотрел.

«Неустойка слишком большая — снизьте по ст. 333 ГК РФ»

Суды неустойку не снизили, причем по двум причинам.

Во-первых, коммерческой организации неустойку снижают только по ее обоснованному заявлению (п. 71 Постановления Пленума ВС РФ № 7). В первой инстанции такого заявления арендатор не сделал, а в апелляции — уже поздно.

Во-вторых, доказывать несоразмерность должен сам должник, а снижение договорной неустойки для предпринимателей допускается лишь в исключительных случаях (п. 77 Постановления № 7). Апелляционный суд отдельно отметил, что истец сам снизил ставку неустойки по сравнению с договорной. Это сильный тактический ход: умеренное требование гораздо труднее оспорить.

Что делать арендодателю, если арендатор не платит

1. Проверьте договор. Найдите условия о сроке оплаты, неустойке, праве ограничить доступ и коммунальные ресурсы, порядке расторжения. От них зависит, что можно делать уже сейчас.
2. Фиксируйте признание долга. Акты сверки, гарантийные письма, переписка — все это в суде подтверждает задолженность. В нашем деле гарантийные письма арендатора сыграли важную роль.
3. Направьте претензию. Для споров между организациями и предпринимателями досудебный порядок обязателен: иск можно подать через 30 календарных дней после направления претензии, если договором не установлен иной срок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
4. Объедините требования. Если с арендатором несколько договоров (аренда, уборка, парковка, пропускной режим), долги по ним можно взыскать в одном деле.
5. Считайте неустойку разумно. Иногда выгоднее добровольно снизить ставку, чтобы получить сумму без потерь, чем заявить максимум и столкнуться со снижением по ст. 333 ГК РФ.
6. Требуйте неустойку по день фактической оплаты. Это допускается п. 65 Постановления Пленума ВС РФ № 7 — долг продолжит «дорожать» и после решения суда.
7. Не забудьте о судебных расходах. Госпошлина и расходы на юриста взыскиваются с проигравшей стороны (ст. 110 АПК РФ).

Если арендатор уже съехал, оставив долг, — читайте разбор «Арендатор съехал и оставил долг».

Коротко о главном

• Финансовые проблемы арендатора и долги его контрагентов не освобождают его от оплаты аренды.
• Если договор это предусматривает, арендодатель вправе ограничить доступ должника в помещение и удерживать его имущество до погашения долга (ст. 359 ГК РФ).
• Коммерческой организации неустойку снижают только по ее заявлению в первой инстанции и при доказанной несоразмерности.
• Умеренный расчет неустойки повышает шансы взыскать ее полностью.
• Долги по аренде и сопутствующим услугам можно взыскать в одном иске.
• В деле № А56-18336/2020 суд взыскал с арендатора более 2,5 млн рублей; решение устояло в апелляции и вступило в законную силу.