Квартира в ипотеке, а брак распался: как делят жилье и долг перед банком

Раздел ипотечной квартиры — одна из самых частых причин семейных споров. Квартиру нужно разделить между супругами, а долг остается перед банком, который в разводе не участвует и своего согласия на перемены не давал.

Квартира и долг — общие

Квартира, купленная в браке, — общая собственность супругов, даже если оформлена на одного из них и кредит платил только он (ст. 34 СК РФ). При разделе доли признаются равными, если брачный договор или соглашение не говорят иное (п. 1 ст. 39 СК РФ).

Долг по ипотеке, взятой на семейное жилье, тоже общий: обязательство возникло в интересах семьи (п. 2 ст. 45, п. 3 ст. 39 СК РФ). Отступить от равенства долей суд может, например, если с одним из родителей остаются дети, — но это исключение, его нужно обосновать.

Что будет с кредитом

Суд делит между супругами долг, но не меняет кредитный договор. Без согласия банка нельзя перевести долг на одного из созаемщиков или вывести второго из договора (ст. 391 ГК РФ). Если оба были созаемщиками, после развода банк по-прежнему вправе требовать всю сумму с любого из них.

Поэтому до иска стоит поговорить с банком: многие банки соглашаются на переоформление кредита на одного супруга, если его доход проходит проверку. Квартира остается в залоге у банка: продать или подарить долю без его согласия нельзя, а сам раздел залог не прекращает.

Как разделить

• Доли пополам. Квартира становится долевой собственностью, оба продолжают платить кредит. Самый простой вариант для суда и самый неудобный в жизни.
• Квартира одному, деньги другому. Тот, кто остается в квартире, выплачивает второму компенсацию за его долю и с согласия банка один платит ипотеку. Сумма компенсации зависит от рыночной стоимости квартиры и остатка долга.
• Продажа с согласия банка. Квартиру продают, из денег гасят кредит, остаток делят. Банки проводят такие сделки через аккредитив или ячейку.

Лучший результат почти всегда дает соглашение о разделе: его можно согласовать с банком заранее. Соглашение о разделе общего имущества удостоверяется нотариально (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Ипотека до брака

Если один из супругов купил квартиру до брака, она остается его личной собственностью, даже если кредит потом гасили вместе (ст. 36 СК РФ). Но второй супруг вправе требовать компенсацию половины платежей, внесенных из общих доходов во время брака. Признать такую квартиру общей суд может, только если вложения в нее значительно увеличили ее стоимость (ст. 37 СК РФ): капитальный ремонт, реконструкция, — а не платежи по кредиту.

Материнский капитал

Если на ипотеку направили материнский капитал, родители обязаны выделить доли детям (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ). При разделе между супругами делится не вся квартира, а только часть, купленная на их общие деньги: доли детей рассчитываются от суммы маткапитала и в раздел не входят. Если обязательство по выделению долей еще не исполнено, суд определяет доли всех членов семьи сразу.

Платите один — верните половину

После того как семья фактически распалась, банк получает платежи, как правило, от одного из бывших супругов. Половину каждого такого платежа можно взыскать со второго: долг общий, а исполнил его один (подп. 1 п. 2 ст. 325 ГК РФ).

• Сохраняйте выписки о платежах с вашего личного счета.
• Зафиксируйте дату прекращения семейных отношений: переезд, переписка, показания свидетелей. Платежи до этой даты считаются сделанными из общих денег.
• Требование можно заявить вместе с разделом или отдельно, по мере новых платежей — например, раз в год.

Сроки

Раздел можно заявить вместе с разводом или после него. Срок исковой давности — три года, но считается он не со дня развода, а со дня, когда бывший супруг узнал о нарушении своего права на общее имущество (п. 7 ст. 38 СК РФ, п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15). Пока оба пользуются квартирой и никто не мешает другому, срок, как правило, не идет.

Похожие споры о деньгах после расставания — в разборе о переводах бывшему партнеру.

Коротко о главном

• Квартира и долг по ипотеке, взятой в браке, делятся поровну, если нет брачного договора или соглашения.
• Суд не меняет кредитный договор: перевести долг на одного можно только с согласия банка.
• Квартира, купленная до брака, остается личной, но половину платежей из общих денег можно компенсировать.
• Доли детей при маткапитале в раздел не входят.
• Платите после развода один — взыщите половину со второго супруга.